本文摘要：截至3月5日，据同花顺iFinD统计数据表明，按照申银万国行业分类，沪浅两市总计71家上市房企透露2018年年报业绩预告片，还包括扭亏企业在内，41家房企业绩预喜，占到于多约58%。

截至3月5日，据同花顺iFinD统计数据表明，按照申银万国行业分类，沪浅两市总计71家上市房企透露2018年年报业绩预告片，还包括扭亏企业在内，41家房企业绩预喜，占到于多约58%。从预告片净利润变动幅度来看，构建快速增长的企业有41家，占到比相似六成，仅有9家亏损。值得一提的是，这71家房企大多数是中小房企，但也有销售规模约千亿元量级的大型房企。综合来看，2018年，房企盈利能力同比有所下降，但行业分化现象激化，大型房企仍旧可以依赖低成本融资取得更高的盈利空间，中小企业日子则更为艰苦。

从企业盈利的情况看，实质上预亏的、预减的情况更加多。易居研究院智库中心研究总监贤迈进向《证券日报》记者回应，这体现出有当前房地产企业还是不存在各类问题的，最少市场上行压力相当大，这种压力多少不会影响企业的盈利状况。将近半数房企净利下降在已公布2018年年报业绩预告片的71家房企中，仅有9家亏损，其中8家首盈，1家续亏。

此外，还包括扭亏企业在内，将近六成房企2018年业绩预告片预喜。从预告片净利润上限来看，在已发布明确数据的71家企业中，43家房企归属于母公司股东的净利润多达1亿元，占比为61%。而预告片净利润变动幅度多达100%的房企高约21家，这意味著近三成房企净利润将缩减到。

其中，增幅多达500%的有3家，还包括海航投资、沙河股份和世纪星源。净利润多达10亿元的房企目前有18家，招商蛇口、新城控股、金融街、泰禾集团等房企预告片净利润多达20亿元。值得一提的是，《证券日报》记者注意到，TOP30内多家房企维持30%左右的业绩增长速度，但个别中小房企净利润增长速度成数倍快速增长。

贤迈进回应，销售规模约千亿元以上房企在全国布局平衡，业绩快速增长更为平稳，融资成本也较低，因此净利润保持稳定快速增长。另有分析人士称之为，个别企业有可能由于过去一年融资渠道不通畅，或因债务届满、资金链承压等原因甩卖资产，换回得投资收益。事实上，《证券日报》在调查专访中得知，过去三、四线城市的库存完全抵挡了企业发展步伐，相当严重风化了公司的利润。但2016年以来，三、四线城市房地市场兴起，此前被抵挡的企业皆回笼了大量现金，且在有的城市，房价甚至上涨了两倍。

鉴于此，2017年房地产行业第一梯队变化显著，当年利润增长速度较慢。但2018年下半年以来，市场急转直下，龙头房企万科都喊了活下去的口号，三、四线城市楼市销售也渐渐上升，造成2018年业绩增长速度同比上升。有些房企高层甚至向《证券日报》记者回应，因为没跟上三、四线城市楼市销售的快车，惨死规模发展机遇，再加2018年借了一些低息债，对盈利水平有所影响。今年将是房企小年2018年，房地产市场转入了调整期，行业销售额增长速度上升，整个房地产行业步入降温阶段。

热点城市调控未见放开，而多数房企近两年都在热点城市重仓，项目入市时间和入市价格都很差掌控，销售回款速度减缓。有房企高层曾向《证券日报》记者回应，特别是在在容许销售价格的城市，推盘节奏不如预期。以北京为事例，2018年北京早已转入缩竞房时代，对房地产企业来说，缩竞房本身盈利空间预计5%左右，不少项目则是无法盈利的，有些缩竞房销售情况较好较难较慢回笼资金，增加资金成本对盈利空间的风化程度；但销售去化率严重不足40%的缩竞房在市场上并不少见，这对房企盈利导致重压，甚至拖垮企业整体资金状况。

克而瑞研究中心回应，2019年开年以来，TOP100房企2月份单月的整体销售规模（策画金额）较1月份环比上升22.9%，其中TOP51-TOP100房企降幅仅次于，环比下降32.6%。按照哈密顿口径统计资料，2月份百强销售额同比下降11%左右。此外，TOP10及TOP20梯队房企的销售金额门槛较去年同期有一定下降，销售权益榜TOP10房企的入榜门槛为171.3亿元，降幅近20%。

除此之外，其他各梯队房企的销售额门槛与去年同期基本持平。不过，春节过后，个别城市经常出现转好迹象，一、二手房交易量和带上看量皆有减少。克而瑞指出，市场转好仅限于部分城市、部分项目，持续时间周期众说纷纭，并非市场全面转暖的信号。克而瑞预计，各线城市仍将沿袭持续分化的市场格局，即一、二线城市成交量在政策放缓下基本保持稳定，三、四线城市依旧面对较小的调整压力。

总体来看，2019年将是房地产市场销售小年，各线城市仍将沿袭持续分化的市场格局。长年来看，高杠杆经营、低快速增长模式预见不可持续，房企将由高速快速增长改向有质量快速增长。

贤迈进也称之为，总体来看，2018年，大型房企的竞争优势仍在维持，销售额及市占率仍在提高，行业集中度也进一步提高，市场分化激化。但2019年，房企的销售压力整体极大。

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